Diesen Fragen begegnen wir öfters beim Kauf einer Immobilie


Der Kauf einer Immobilie gehört zu den Vorhaben, die für die meisten Menschen nur wenige Male im Leben entstehen. Da ist es ganz natürlich, dass gerade am Anfang viele Fragen aufkommen. Die wichtigsten haben wir hier zusammengestellt.

Muss ich für die Besichtigung beim Makler etwas bezahlen?

Leider gibt es in den Medien immer wieder Meldungen in denen darüber berichtet wird, dass irgendwo Kauf- oder Mietinteressenten etwas für die Teilnahme an einer Besichtigung zahlen sollten. Das ist natürlich nicht zulässig. Jeder seriöse Makler wird von Ihnen für die Präsentation der Immobilie keine Gebühr erheben.

Auch werden hin und wieder Reservierungsvereinbarungen angeboten, bei denen der Kaufinteressent eine Gebühr bezahlen soll, wenn er nach Ablauf einer bestimmten Frist die reservierte Immobilie nicht erwirbt. Auch die Erhebung einer Gebühr für die Reservierung ist nicht nur unseriös sondern auch nicht erlaubt.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie sich nicht zu irgendwelchen Kosten für eine Besichtigung oder für ein Exposé überreden. Ein Makler hat sein Honorar erst verdient, wenn der gewünschte Vertrag abgeschlossen wurde.

Wofür ist die Widerrufsbelehrung beim Makler?

Aufgrund der bestehenden Gesetzgebung können Sie die meisten Verträge innerhalb von 14-Tagen widerrufen, die Sie nicht persönlich, sondern z.B. über das Internet oder auf dem Postwege abgeschlossen haben. Das gilt auch für Verträge zwischen Ihnen und einem Makler.

Wenn Sie sich für eine Immobilie interessieren und z.B. über ein Immobilienportal bei einem Makler ein Exposé bestellen, dann gehen Sie automatisch einen Vertrag mit dem Makler ein, der Sie dazu verpflichtet, die ausgeschriebene Maklerprovision zu bezahlen, wenn Sie tatsächlich die Immobilie auch kaufen werden. Wenn Sie nicht kaufen oder ein Gewerbeobjekt anmieten brauchen Sie natürlich auch nichts zu bezahlen.

Häufig werden Sie von Maklern um Zustimmung gebeten, dass man Ihnen schon vor Ablauf der 14 Tage-Frist Unterlagen zusenden oder mit Ihnen Termine vereinbaren kann. So brauchen beide Seiten die 14 Tage nicht abwarten und können sofort mit den Besichtigungen beginnen.

Unsere Empfehlung: Sollte Ihnen die Immobilie nicht zusagen, dann brauchen Sie auch nichts zu widerrufen. Das wäre nur ein unnötiger Aufwand für Sie, da es ja gerade nicht zu einem abschließenden Kauf-, oder Mietvertrag kommen wird und somit auch keine Maklerkosten entstehen werden.

Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf auf mich zu?

Der größte Posten ist natürlich der Kaufpreis der Immobilie. Damit ist es aber leider noch nicht getan. Daneben entstehen weitere Aufwendungen, die bis zu 15 % des Kaupreises erreichen können.

Nach der Beurkundung durch den Notar wird meistens das Grundbuchamt eine Gebühr für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung erheben und es wird die Maklercourtage fällig. Als nächstes meldet sich in der Regel das Finanzamt und verlangt die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland sind das zwischen 3,5 und 6,5 % (NRW) des Kaufpreises.

Für den Notar sollten Sie etwa 1,5 % der Kaufsumme einplanen. Dafür wird er unter anderem den Kaufvertrag erstellen und beurkunden, er wird gegebenenfalls Altgläubiger anschreiben, er wird das Grundbuchamt und das Finanzamt informieren, er wird viele Schritte der Kaufabwicklung überwachen und er sorgt für einen sicheren Übergang des Eigentums.

Danach meldet sich das Grundbuchamt noch mal und wird eine Gebühr für die Eigentumsumschreibung verlangen, so dass für das Amtsgericht insgesamt etwa 0,5 % des Kaupreises fällig werden. Für die Aufnahme eines Darlehens können weitere Kosten enstehen wie zum Beispiel für die Werteinschätzung, die Bereitstellung und die Kreditbearbeitung.

Unsere Empfehlung: Sprechen Sie schon am Anfang Ihrer Immobiliensuche mit Ihrem Kreditinstitut damit Sie schnell reagieren können, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben. Dann brauchen Sie meist nicht mehr lange auf die Finanzierungsbestätigung warten und können sich schnell entscheiden.

Was steht in einem Immobilie-Exposé?

Ein Exposé ist eine Zusammenstellung der wichtigsten Informationen über die Immobilie mit vielen Daten, Zahlen und Bildern. Es soll Ihnen einen ersten Eindruck von der Immobilie verschaffen.

Darin finden Sie Angaben wie zum Beispiel die Objektart, die Größe, die Anzahl der Zimmer, das Baujahr, die Ausstattung, die Höhe des Kaufpreises und der Nebenkosten und viele andere Details. Außerem sind auch die Werte aus dem Energieausweis für den Energieverbrauch von Heizung und Warmwasser sowie weitere Informationen zur Umgebung und der Lage angegeben.

Unsere Empfehlung: Nehmen Sie das Exposé zur Besichtigung mit, dann können Sie alle Angaben vor Ort überprüfen und sich Ergänzungen machen. Außerdem hilft es Ihnen bei den Gesprächen mit dem Finanzierungsberater.

Auf was muss ich bei der Finanzierung achten?

Nachdem Ihr Wunsch gereift ist eine Immobilie zu erwerben sollten Sie sehr frühzeitig mit einem Finanzierungsexperten sprechen, um herauszufinden welche Immobilie in Ihre Finanzplanung am besten passt. Grundsätzlich wäre es von Vorteil, wenn Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen können. So können Sie die besten Konditionen für sich herausholen.

Auch wenn die Zahl der Kreditanbieter unüberschaubar groß ist, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie lieber mit einem Kreditinstitut sprechen wollen, das eine Filiale mit Fachberatern vor Ort hat oder ob sie einen Finanzierungsvermittler bemühen wollen, der mit Direktbanken ohne Filialen zusammenarbeitet. Letztlich kommt es darauf an, wo Sie sich am besten beraten und betreut fühlen und wo Sie auch bei zukünftigen Fragen einen persönlichen Ansprechpartner finden werden.

Unsere Empfehlung: Sprechen Sie Ihren Finanzierungsberater auch darauf an, ob es staatliche Fördermittel gibt, die Sie ausschöpfen können, ob bei der Finanzierung Sondertilgungen möglich sind und ob eine lange Zinsbindungsphase zu Ihrer Lebensplanung passt. Am besten können Sie die Finanzierungsmodelle überprüfen, wenn Sie die am Ende der Laufzeit bestehenden Restsummen miteinander vergleichen. So können Sie schnell erkennen, welches Modell das günstigere für Sie ist.

Wie bereite ich mich auf ein Finanzierungsgespräch vor?

Egal ob Sie mit Ihrer Hausbank, einem fremden Kreditinstitut oder einem Finanzierungsvermittler sprechen, der Inhalt des Gespräches wird sehr ähnlich sein. Sie möchten wissen ob Sie einen Kredit bekommen, bis zu welchem Betrag der Finanzierer Sie begleitet und welche Konditionen Sie bekommen. Die Kreditgeber möchten wissen wer Sie sind, wie Ihre Kreditwürdigkeit ist, was Sie vorhaben und um welche Immobilie es sich handelt.

Zu diesem Gespräch sollten Sie möglichst viele Unterlagen vorbereiten, damit Sie schnell ein Ergebnis erhalten können. Als Privatperson sollten Sie dabei haben: die Einkommensnachweise der letzten 3 Monate, den letzten Einkommenssteuerbescheid, den Nachweis über Ihr vorhandenes Vermögen sowie Ihren Personalausweis oder Reisepass. Selbstständige benötigen zusätzlich den letzten Jahresabschluss, die letzten beiden Einkommenssteuernachweise und eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) des Steuerberaters. Wenn Sie noch über weitere Einkünfte z.B. aus Wertpapieren, Mieten oder Renten verfügen, sollten Sie auch hierfür Nachweise mitbringen.

Um die Beleihungsfähigkeit der Immobilie zu überprüfen werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt: ein aussagekräftiges Exposé, einen aktuellen Grundbuchauszug mit Lageplan der Immobilie, eine Wohnflächenberechnung, einen Gebäudeversicherungsnachweis, eine Kostenaufstellung, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung und die letzte Abrechnung und bei Neubau die Baubeschreibung und die Baugenehmigung. Je nach Objekt und Kreditinstitut werden noch weitere Unterlagen benötigt.

Unsere Empfehlung: Überlegen Sie sich schon im Vorfeld mit welchen Finanzierungsinstituten Sie sprechen wollen. Bedenken Sie, dass jede konkrete Finanzierungsanfrage unter Umständen bei der Schufa registriert wird und sich möglicherweise nachteilig für Sie auswirken könnte.