Fragen zum Thema Immobilieninvestment


Wer sein Immobilieninvestment erfolgreich gestalten will, muss sich über seine persönliche Strategie im klaren sein. Da gibt es viele Fragen, die beantwortet werden wollen.

Welche Investmentstrategien gibt es

Es gibt sehr unterschiedliche Strategien für das Immobilieninvestment und sie sollten sich stets an Ihren persönlichen Zielen orientieren.

Als Investor sollten Sie sich Gedanken über Ihre private Situation, die Vermögensverhältnisse und das vorhandene Know-how machen, darüber hinaus auch über die individuelle Risikoneigung, die steuerlichen Aspekte, die Zeitplanung und den Zugang zu Finanzmitteln. Daraus lassen sich dann die eigenen Ziele ableiten und Sie können entscheiden, ob das geplante Investment zu Ihrem bisherigen Portfolio passt oder eher nicht.

Die Cash-Today-Strategie

Wenn Sie mit Immobilien zeitnah Geld verdienen und ein Teileinkommen erhalten wollen, dann kommen besonders Käufe unter Marktpreis und schnelle Weiterverkäufe infrage. Voraussetzung hierfür ist ein hohes Eigenengagement und eine sehr hohe Eigenkapitalausstattung mit kurzfristiger Finanzierungsplanung. Allerdings kann ein Zahlungsausfall sehr schnell zu Problemen führen.

Die Cash-Tomorrow-Strategie

Dabei geht es um einen langfristigen Geldfluss der am Anfang eher kleiner ausfällt und erst später zunimmt. Ziel ist es eine umfangreiche Vermögenssubstanz aufzubauen und finanzielle Unabhängigkeit zu erreichen. Durch den hohen Anteil an Finanzierungsmitteln entsteht ein Hebel, der für eine gute Eigenkapitalrendite sorgt. Auch hier sind Eigenaktivitäten notwendig aber die meisten Aufgaben werden an Dienstleister vergeben.

Kaufen und Halten

Mit dem langfristigen Halten von Immobilien schaffen Sie einen stabilen und berechenbaren Cashflow und Sie können die Anlage immer wieder optimieren. Zusätzlich entstehen nach zehn Jahren Haltedauer große steuerliche Vorteile, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen.

Renovieren und Instandsetzen

Durch den Kauf von Objekten mit guter Grundsubstanz, die sich aber in einem älteren Ausstattungszustand befinden und die nach den ersten drei Jahren modernisiert werden, können Sie die Chancen der Immobilien konsequent ausbauen und eine planmäßige Wertsteigerung durchführen. Auch diese Immobilien lassen sich nach 10 Jahren steuerfrei veräußern.

Darüber hinaus können Sie auch größere Gesamtobjekte erwerben und dann in abgeschlossene Einheiten aufteilen und an Bestandsmieter, Eigennutzer oder Investoren verkaufen. Hierbei sind aber gute Kenntnisse der gesetzlichen Regelungen und bauliche Erfahrung notwendig.

Wo finde ich die richtigen Objekte

Auch bei Immobilien spielt der Einkauf eine wichtige Rolle aber er muss nicht ganz so perfekt sein. Wirkliche Schnäppchen wird es nur selten geben. So ist es für den Investor sehr wichtig, attraktive Gelegenheiten zu finden, die zu der eigenen Strategie passen.

Makler

Sie sollten zunächst herausfinden welcher Makler über das nötige Know-how verfügt und Investmentangebote aus erster Hand anbieten kann. Dabei kommt es darauf an, dass man möglichst frühzeitig über neue profitabel Angebote informiert wird. Eine erfolgreiche Zusammenarbeit dient dann beiden Seiten und es entsteht ein gutes Vertrauensverhältnis für zukünftige Projekte.

Medien

Das Internet bietet eine große Anzahl von Immobilienportalen auf den Sie sich gut über das aktuelle Angebot informieren können. Zum Beispiel auf den Seiten von Immowelt, Immonet und Immobilienscout24 finden Sie Angebote, die interessant sein könnten.

Zwangsversteigerungen

Aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten kommen so manche Immobilien beim Amtsgericht zur Zwangsversteigerung und können vermeintlich günstig erworben werden. Allerdings ist dabei ausreichend Know-how erforderlich. Es sollte einem Bieter klar sein, dass das abgegebene Angebot im Gerichtssaal verbindlich ist und eine Haftung für Mängel durch das Gericht, dem Gutachten und den Alteigentümer ausgeschlossen ist. Meist ist auch eine ausführliche Besichtigung vorab nicht möglich.

Wie wird der Standort analysiert

Der Wert einer Immobilie hängt auch von äußeren Faktoren ab wie zum Beispiel das Bevölkerungswachstum, die regionalen Wanderungsbewegungen, das wirtschaftliche Umfeld sowie politische Rahmenbedingungen und natürlich Angebot und Nachfrage. Daher sollte man den Standort genau unter die Lupe nehmen.

Die Mikro- und Makrolage

Die Makrolage beschreibt die Region beziehungsweise die Stadt. Dabei geht es um die Wirtschaftskraft, die Verkehrsinfrastruktur, die Nähe zu Arbeitsplätzen und kleinräumige Naturgefahren. Die Mikrolage beschreibt den Stadtteil und ggf. den Straßenzug. Dabei kommt es besonders auf die Bevölkerungsstruktur, die Geschäfte, kulturelle Einrichtungen und Naherholungsgebiete an. Im direkten Umfeld kann es auch Lärm- und Luftbelästigungen geben. Auch kann der stetige Zuzug von jungen Familien das Preisniveau enorm steigen lassen.

Die Bevölkerungsentwicklung

Wie sicher und ertragreich Immobilien langfristig vermietet werden können hängt stark von der Bevölkerungsentwicklung ab wobei das regional sehr unterschiedlich abgegrenzt sein kann. In manchen Gegenden steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung in anderen sinkt es ab und es ziehen mehr junge Leute hin. Das wirkt sich auch auf die relative Erschwinglichkeit (Median der Mieten geteilt durch den Median der Einkommen) und Vermietbarkeit aus.

Standort und Marktfaktoren

Die Marktfaktoren informieren über die Attraktivität und das Preisniveau eines Standorts. Die Zahl gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten benötigt werden um den Kaufpreis der Immobilie zu tilgen. Bei einem Faktor von 20 werden demnach 20 Jahresmieteinnahmen von 10.000€ benötigt um einen Kaufpreis von 200.000€ zu tragen. In der Zahl steckt auch die Verzinsung. Wenn man 100 durch den Faktor teilt bekommt man den Zinssatz, in dem Beispiel 100/20 gleich 5 % Verzinsung.

Bei einem sehr hohen Preisniveau wie zurzeit in den Großstädten bildet sich ein Marktfaktor von bis zu 25 heraus bei gleichzeitig schwacher Verzinsung von nur 4 % oder weniger. In eher ländlichen Regionen kann der Faktor auch nur bei 8 liegen. Das wäre dann eine Verzinsung von immerhin 12,5 %.

Beide Standorte haben ihre Vorteile. In der Stadt sind die Preise hoch und die Nachfrage stark, so dass kaum mit Leerstand und mit nur wenig Leerlauf zu rechnen ist. Allerdings ist die Verzinsung eher gering. In der ländlichen Region ist die Verzinsung sehr interessant aber es bedarf eines deutlich höheren Aufwandes die Immobilie ertragreich zu halten. Je nach Know-how und Erfahrung des Investors kann die eine oder die andere Standortentscheidung die bessere sein.

Was ist beim Objekt wichtig

Ein wichtiger Schritt vor dem Erwerb ist die Prüfung des Objekts und der dazu gehörenden Unterlagen. Insbesondere bei der Durchsicht der Objekt-Dokumentation ergeben sich viele Erkenntnisse, die beim Kauf oder auch später bei der Verwaltung der Immobilie wichtig sein können. Auch für eine Finanzierung sind vollständige Unterlagen unerlässlich.

Die nachfolgende Aufstellung soll einen ersten Überblick geben:

  • Aktuelles Grundbuch
  • Auszug aus der Katasterkarte
  • Baupläne und Zeichnungen
  • Technische Unterlagen
  • Energieausweis
  • Versicherungen
  • Erschließungsbescheinigungen
  • Denkmalschutz
  • Altlasten
  • Dienstbarkeiten
  • Teilungserklärung
  • Mietverträge

Je nach Objekt können weitere Unterlagen benötigt werden.

Ganz besonders wichtig beim Kauf einer vermieteten Immobilie sind die Mietverträge und die dazu gehörenden Vereinbarungen. Daraus kann man die Mieterstruktur ablesen und Chancen und Risiken besser einschätzen. Dabei ist es wichtig, dass die Mietverträge ordnungsgemäß erstellt und vollständig ausgefüllt wurden, wie hoch die Miete vereinbart wurde, wann sie zuletzt angepasst wurde und ob es Zahlungsschwierigkeiten gab.

Unerlässlich ist natürlich auch eine Objektprüfung vor Ort. Nur so kann man feststellen ob die Unterlagen auch mit der Realität übereinstimmen. Außerdem kann man sich so einen guten Eindruck vom bautechnischen Zustand der Immobilie machen. Schwerpunkt ist dabei das Dach, die Fassade, die Strom-, Wasser- und Gasleitungen, die Heizung und die Fenster. Auch kann man bei dieser Gelegenheit die Mieter kennenlernen und sich vom Hausfrieden überzeugen.

Wie kann ich das notwendige Geld beschaffen

Die optimale Finanzierung ist ein wichtiger Baustein auf dem Weg zu einem profitablen Investment. Und dabei geht es nicht nur um einen möglichst günstigen Zinssatz. Die ideale Finanzierung muss auf die geplante Investment-Strategie ausgerichtet sein und die persönlichen Umstände berücksichtigen.

Woher kommt das Geld?

Am Anfang steht meist die Frage, wie der Zugang zu Kapital und Liquidität gesichert werden kann. Das beginnt zunächst mit den Gedanken ob genug Einkommen vorhanden ist, ob die Ausgaben vielleicht zu hoch sind, ob es zu hohe Außenstände oder fehlendes Mahnwesen gibt und vieles mehr. Dieser erste Schritt ist wichtig da er auch Verhandlungsgrundlage mit den Banken sein wird.

Ist die Hausbank der richtige Partner?

Gerade bei den ersten Investments gehen viele Menschen erst mal zur Hausbank und fragen nach einem Immobilienkredit. Das kann zwar sinnvoll sein, doch oft ist man in der Abteilung für Geschäftskunden besser aufgehoben da dort mehr Investmentfachwissen vorhanden ist und auch individuellere Finanzierungsprodukte zur Verfügung stehen.

Wie bereite ich mich vor?

Auf diese Gespräche sollte man sich rechtzeitig, am besten sechs Monate vor Beginn der eigentlichen Investmentsuche, vorbereiten und die eigenen Unterlagen komplett zusammenstellen. Dazu gehören unter anderem eine Aufstellung über die eigenen Fakten, eine Kalkulation für das Investment mit zukünftigen Optimierungen, eine Vermögensbilanz mit Aufstellung der Sicherheiten und eine Übersicht des Immobilienportfolios mit einer Finanzierungsübersicht. Damit sollten Sie gut gerüstet sein und erfolgreiche Finanzierungsgespräche führen können.

Festzins oder variable Finanzierung?

Hierzulande wählen die meisten Menschen festverzinsliche Verträge für Immobiliendarlehen mit Laufzeiten von 5, 10 oder 15 Jahren Laufzeit. Das bringt nur eine scheinbare Sicherheit. In den vergangenen 30 Jahren waren 10-jährige variable Finanzierungen günstiger, wenn man sie mit Festzinsfinanzierungen im gleichen Zeitraum vergleicht. Außerdem ist ein vorzeitiger Ausstieg bei Festzinsfinanzierungen meist nur mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen verbunden. Auch außerplanmäßige Sondertilgungen, Nachbeleihungen und Auffinanzierungen oder eine Anpassung der Tilgungshöhe sind nicht möglich. Gerade als Investor benötigt man die Flexibilität um auf gute Angebote reagieren oder auch schnell verkaufen zu können.

Gerne begleiten wir Sie bei diesem spannenden Thema, egal ob es die ersten Schritte zum Vermögensaufbau sind oder ob Sie Ihr vorhandenes Portfolio optimieren wollen. Wir sind für Sie da.